Doskonale zdajemy sobie sprawę jak ważne są marzenia o własnych "czterech kątach" i jak trudne może być zgromadzenie wystarczających środków aby je zrealizować. Obecnie, dzięki szerokiej ofercie kredytowej banków marzenia te mogą się stać rzeczywistością. Niemniej jednak wybór optymalnego kredytu wbrew pozorom nie jest rzeczą banalną a konsekwencje mogą się ciągnąć latami. Od początku naszej działalności w obrocie nieruchomościami prowadzone przez nas transakcje często wiązały się z finansowaniem Kupujących przez banki. Pragniemy zatem podzielić się zdobytym doświadczeniem z naszymi Klientami i w ramach usług pośrednictwa z przyjemnością pomożemy Państwu sfinansować zakup nieruchomości. Oferujemy bezpłatnie m.in.

• pomoc w wyborze najkorzystniejszego kredytu hipotecznego lub mieszkaniowego,

• pomoc w wyborze instytucji finansującej,

• pomoc w w załatwieniu wszystkich formalności w możliwie najkrótszym czasie oraz pomoc przy kompletacji dokumentów niezbędnych do złożenia wniosku kredytowego,

• pomoc w sprawdzeniu zdolności kredytowej.

Przeprowadzaliśmy już setki transakcji i znamy doskonale konkurencyjność ofert kredytowych poszczególnych instytucji. Współpracujemy z następującymi bankami:

ABC KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH.

(30.03.2007)

Podstawowe informacje o których warto wiedzieć:
    1. Decydujemy się na kredyt
    2. Cel kredytu
    3. W jakiej walucie wziąć kredyt
    4. Wniosek kredytowy
    5. Zdolność kredytowa
    6. Zabezpieczenia kredytu
    7. Poręczenie
    8. Weksel in blanco
    9. Ubezpieczenie kredytu od utraty pracy
  10. Zastaw rejestrowy
  11. Kredyt hipoteczny
  12. Oprocentowanie kredytu
  13. Dodatkowe koszty kredytu
  14. Jak spłacać raty
  15. Zadłużenie przeterminowane
  16. Kredytowe udogodnienia
 

Sprawą najważniejszą jest ustalenie zdolności kredytowej. Pierwszym krokiem może być skorzystanie z kalkulatorów kredytowych zamieszczonych w portalach oraz na stronach internetowych banków. Należy jednak pamiętać, że indywidualna ocena zdolności kredytowej nigdy nie zastąpi oceny przedstawiciela banku.
 

Zanim wybierze się bank należy porównać oferty wielu banków. Przydatne mogą się tu okazać internetowe "porównywarki", np.

www.hipotekaplus.pl
www.rankingkredytow.pl

Niemniej jednak należy pamiętać że nie zastąpią one własnej, bardziej szczegółowej analizy porównawczej. Na podstawie opinii osób działających na rynku mieszkań i kredytów, jak również na podstawie opinii znajomych warto jest ustalić elastyczność banku w negocjacjach z klientem i jego "przyjazność" w stosunku do klienta. Należy zastanowić się nad walutą i systemem spłacania kredytu. Ponieważ wiele decyzji banku jest podejmowanych na podstawie indywidualnego rozpatrzenia sprawy, można z bankiem negocjować warunki kredytu. Przy wyborze konkretnej formy kredytowania i instytucji nieoceniona może być pomoc profesjonalnego biura nieruchomości. Biuro CENTRUM od ponad dekady prowadzi transakcje finansowane m.in. kredytami bankowymi i ma styczność ze wszystkimi bankami w regionie. Chętnie pomożemy naszym Klientom.  

Przed podpisaniem umowy kredytowej należy dokładnie ją przeczytać. Zawiera ona wszystkie warunki uprzednio ustalone z bankiem, jednak mogą wkraść się drobne nieścisłości i niezawinione pomyłki.

Bardzo ważny jest moment uruchomienia kredytu - w jednym banku wystarczy przedstawienie aktu notarialnego (formalności z wnioskiem o wpis hipoteki można załatwić w terminie późniejszym), w drugim zaś warunkiem koniecznym i niezbędnym do uruchomienia kredytu jest złożenie wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

do góry

CEL KREDYTU

Kredyt mieszkaniowy umożliwia Ci:

• zakup mieszkania lub domu od dewelopera, spółdzielni mieszkaniowej lub osoby prywatnej,

• przekształcenie lokatorskiego lub własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w prawo własności,

• remont lub modernizację mieszkania bądź domu,

• budowę lub rozbudowę domu prowadzoną przez Generalnego Wykonawcę lub systemem gospodarczym na działce budowlanej należącej do ciebie,

• budowę mieszkania lub domu z deweloperem czy spółdzielnią mieszkaniową,

• ponowne wykorzystanie środków finansowych wcześniej przeznaczonych na budowę i zakup domu lub mieszkania w celu realizacji Twoich planów inwestycyjnych,

• wykończenie mieszkania lub domu,

• spłatę innego, mniej korzystnego kredytu mieszkaniowego.

do góry

W JAKIEJ WALUCIE WZIĄĆ KREDYT

Przy kredytach walutowych jednostką rozliczeniową jest waluta obca - najczęściej euro, dolar amerykański lub frank szwajcarski. Kredyt walutowy może być skonstruowany na dwa sposoby: przyznawany i spłacany w walucie obcej (rzeczywisty kredyt walutowy) oraz denominowany w walutach obcych. W przypadku kredytu denominowanego, waluta obca jest jedynie zmienną - kredyt jest w niej przyznawany, natomiast kredytobiorca otrzymuje do dyspozycji kwotę w złotych, obliczoną zgodnie z obowiązującym kursem. Podobnie wygląda sytuacja przy spłacie takiego kredytu - bank wylicza kredytobiorcy ratę, przeliczając kwotę wyrażoną w walucie obcej na złote po danym kursie walutowym. Główną zaletą kredytu złotówkowego jest fakt, że prowadząc działalność w Polsce, w większości przypadków rozliczenia są dokonywane w złotych. Dzięki temu przedsiębiorca jest w stanie znacznie łatwiej zaplanować przyszłe wydatki związane ze spłatą kredytu. Natomiast za mankament należy uznać wyższe oprocentowanie niż w przypadku kredytów walutowych - kredyt złotowy oparty jest na stawce WIBOR, natomiast walutowy na LIBOR lub EURIBOR, które są niższe o kilka punktów procentowych. Jeżeli przewagą kredytu walutowego nad złotowym jest niższe oprocentowanie, to główne niedogodności wiążą się z ryzykiem walutowym - wysokość spłacanej raty kredytowej zależy od kursu walutowego po jakim będzie nabywana waluta w celu uregulowania zobowiązania z tytułu kredytu. Na kurs walutowy ma natomiast wpływ wiele czynników m.in. polityczne, gospodarcze, jak również nieprzewidywalne (np. katastrofy, klęski żywiołowe) nie tylko mających w kraju, ale również ogólnoświatowych.

do góry

WNIOSEK KREDYTOWY

Dostajesz go w banku. Bank pyta cię w nim o wysokość miesięcznych "nieuchronnych płatności": opłat za mieszkanie, energię, telefon, gaz, czesne za szkołę dziecka itp. Jeśli spłacasz inny kredyt - musisz podać wysokość raty. Jeżeli jesteś poręczycielem czyjegoś kredytu, bank zapyta, jak dużego. Niektóre banki żądają też kopii twoich PIT-ów za ostatnie trzy, cztery lata lub oświadczenia urzędu skarbowego, że nie zalegasz z podatkami. Do wniosku musisz dołączyć:

• zaświadczenie z zakładu pracy, że jesteś w nim zatrudniony na podstawie umowy o pracę; zaświadczenie o zarobkach z ostatnich trzech, a w niektórych bankach - z sześciu miesięcy;

• dokumenty i pozwolenia dotyczące inwestycji oraz wykonawcy - jeśli za kredyt budujesz dom czy mieszkanie z developerem lub spółdzielnią oraz umowę i zaświadczenia o wpłaconych ratach; 

• dowód własności działki (akt notarialny kupna) i wypis z księgi wieczystej, pozwolenie na budowę, kosztorys budowy, projekt techniczny budynku - gdy budujesz dom;

• umowa przedwstępna lub zaświadczenie z agencji nieruchomości, która pośredniczy w kupnie - gdy kupujesz mieszkanie lub dom na rynku wtórnym;

• cesja praw z ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych, cesja praw z polisy na życie twoje i współmałżonka. 

do góry

ZDOLNOŚĆ KREDYTOWA

Jest to relacja twoich dochodów i wydatków. Bank wylicza ją, odliczając od miesięcznych dochodów netto wysokość tzw. nieuchronnych płatności oraz miesięczną ratę kredytu. Od tego, jak bank oceni twoje możliwości spłaty pożyczki, zależy, czy ją w ogóle dostaniesz i w jakiej wysokości. Weryfikacja zdolności kredytowej zależy przede wszystkim od:

• osiąganych przez Ciebie dochodów i posiadanego majątku własnego,

• formy zatrudnienia (umowa o pracę na czas określony /nieokreślony)

• rodzaju działalności gospodarczej, jeżeli takową prowadzisz,

• liczby osób w rodzinie

Jest to zdolność do regulowania zobowiązań z tytułu zaciągniętego kredytu (kwoty kredytu wraz z odsetkami w określonych w umowie terminach). Ocena Twojej zdolności kredytowej obejmuje zarówno obecną, jak też przyszłą sytuację materialną. Zgodnie z prawem bankowym, kredyt uzyskać mogą tylko osoby posiadające zdolność kredytową. Należy zaznaczyć, że oceny zdolności kredytowej dokonuje bank i nie podlega ona negocjacjom. Dlatego też, ubiegając się o kredyt, musisz się liczyć z tym, że bank będzie określał Twoją zdolność kredytową na podstawie dostarczonych przez Ciebie dokumentów, potwierdzających stan rodzinny, zatrudnienie i wynagrodzenie.

do góry

ZABEZPIECZENIA KREDYTU

Najlepszym jest hipoteka, czyli obciążenie kredytowanej nieruchomości kwotą kredytu. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania odpowiedniego wpisu w dziale IV księgi wieczystej założonej dla twojego domu czy mieszkania. Jeśli przestaniesz spłacać kredyt, bank przejmuje nieruchomość i np. sprzedaje ją, by odzyskać pieniądze, które ci pożyczył. Hipoteka wygasa z chwilą spłaty kredytu. Do czasu założenia księgi wieczystej dla kredytowanej nieruchomości banki stosują zabezpieczenia tymczasowe, np.: wpis na hipotekę innej nieruchomości, poręczenie, weksel in blanco, zastaw gotówkowy, zastaw na ruchomości (samochodzie, biżuterii, dziełach sztuki), cesję polisy, ubezpieczenie kredytu. Ponieważ załatwienie formalności może trwać nawet kilka tygodni, chcąc uniknąć zwłoki, banki często umożliwiają nam tzw. ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki. Wykupujemy polisę i płacimy składki od kwoty kredytu do czasu ustanowienia hipoteki. Później polisa wygasa. Wspomniana wyżej cesja to nic innego jak przeniesienie praw do odszkodowania na inną osobę, firmę np. bank. W przypadku zaistnienia zdarzenia objętego polisą ubezpieczeniową, której dotyczy cesja środki z polisy wypłacane są w pierwszej kolejności podmiotom wymienionym w cesji. W przypadku kredytu mieszkaniowego jeśli Twoje mieszkanie np. spłonie w pożarze, odszkodowanie przeznaczone zostanie na spłatę kredytu. Zdarza się również że banki żądają od klientów ubezpieczenia się na życie i przepisania praw do odszkodowania na rzecz banku. W przypadku Twojej śmierci pieniądze z ubezpieczenia zostaną przeznaczone na pokrycie kredytu i choć jest to dość droga forma zabezpieczenia, to chroni Twoich najbliższych od problemów finansowych.

do góry

PORĘCZENIE

Najbardziej kłopotliwym zabezpieczeniem kredytu jest z pewnością przedstawienie żyrantów, którzy w razie Twoich problemów ze spłatą, przejmą na siebie ten obowiązek. W zależności od twojej (i poręczycieli) sytuacji finansowej bank określa ich liczbę. Żyranci muszą przedstawić zaświadczenia z zakładu pracy o zatrudnieniu i o dochodach.

do góry

WEKSEL IN BLANCO

Bywa iż bank wymaga od klienta by podpisał weksel in blanco. Podpisujesz go bez wpisania kwoty zadłużenia. Gdy nie spłacasz pożyczki, bank wpisuje na wekslu wielkość długu i termin spłaty. Przedstawia weksel wystawcy, czyli tobie. Jeżeli nadal nie płacisz - bank wszczyna procedurę sądową, która w tym przypadku trwa krótko. Z wyrokiem sądowym bank idzie do komornika, który ściąga dług. Na ogół do weksla dołączona jest tzw. deklaracja wekslowa określająca warunki, na jakich bank może weksel wykorzystać. Weksel można indosować, tzn. przenosić na inne osoby.

do góry

UBEZPIECZENIE KREDYTU OD UTRATY PRACY

Od jakiegoś czasu banki oferują klientom taką usługę. Wprawdzie zwiększa to koszty kredytu (płacimy określony procent, ok. 1,2% rocznie od kwoty kredytu) ale stanowi bardzo dobre zabezpieczenie. W sytuacji utraty pracy spłatę kredytu przejmuje na siebie bank.

do góry

ZASTAW REJESTROWY

Od 1 stycznia 1999 działa Centralny Rejestr Zastawów - instytucja, która umożliwia bankom zabezpieczenie kredytu ruchomym majątkiem kredytobiorcy. W rejestrze można sprawdzić, czy biżuteria, samochód albo dzieło sztuki nie są już zastawione. Zastawiania majątku dokonuje się w wydzielonych sądach rejestrowych.

do góry

KREDYT HIPOTECZNY

 Jego nazwa pochodzi od rodzaju zabezpieczenia - wpisu hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Można go dostać na kupno domu lub mieszkania (nowego lub na rynku wtórnym), na dokończenie budowy, wykończenie nowego lub remont starego domu lub mieszkania, wykup mieszkania lokatorskiego, zakładowego lub komunalnego, a także zakup własnościowego prawa do lokalu spółdzielczego.

do góry

OPROCENTOWANIE KREDYTU

Składa się na nie tzw. stopa bazowa i marża banku. Marża (zarobek banku) jest na ogół stała (od 4,5 do 6 proc.), zmieniają się stopy bazowe liczone według stopy oprocentowania pożyczek udzielanych bankom przez NBP. Większość banków ustala oprocentowanie kredytów mieszkaniowych na podstawie wskaźnika WIBOR lub LIBOR (oprocentowanie pożyczek złotowych lub dolarowych na rynku międzybankowym).

do góry

DODATKOWE KOSZTY KREDYTU

Koszty kredytu to nie tylko jego oprocentowanie, ale także inne koszty okołokredytowe, których uwzględnienie może przesądzić o atrakcyjności poszczególnych ofert banków. Są to m.in.:

• cena ubezpieczenia nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Zależy od wartości nieruchomości i oszacowania cenników ryzyka. Wycenia agent towarzystwa ubezpieczeniowego.

• wykupienie ubezpieczenia od utraty pracy (wymóg rzadziej spotykany).

• opłata za rozpatrzenie wniosku kredytowego. Zależy od kosztów wewnętrznych banku. W przypadku akceptacji wniosku bank zalicza opłatę w poczet pobieranej przez siebie prowizji. Jeśli bank odrzuci Twój wniosek, opłacona kwota przepada. Jedynym wyjątkiem od tej zasady jest przypadek, jeśli posiadasz konto w banku, w którym ubiegasz się o kredyt. Wówczas możesz liczyć na upust lub zwolnienie z tej opłaty. Co więcej, ostatnio widać trend w rezygnacji banków z pobierania opłat za rozpatrzenie wniosku kredytowego.

• prowizja banku (od 0,5 do 4 proc. kwoty udzielonego kredytu, zależy od jego wielkości - im mniejsza kwota, tym wyższa prowizja).

• opłata za administrowanie rachunkiem kredytowym (niektóre banki pobierają ją od klientów spłacających kredyt za pośrednictwem rachunku osobistego).

• opłata za inspekcję techniczną przedstawiciela banku na placu budowy, (tylko w przypadku kredytów zaciąganych na budowę mieszkania lub domu).  

• opłata za wycenę nieruchomości, kwota jaką pobierze rzeczoznawca majątkowy za sporządzenie operatu, gdy wysokość kredytu jest większa niż 50% wartości nieruchomości.

• opłata za zmiany w umowie kredytowej. Jeśli decydujesz się na zmiany, które wymagają modyfikacji pierwotnej umowy lub sporządzenia nowego planu spłaty, musisz się liczyć z dodatkowym wydatkiem. Lepiej więc pomyśleć zawczasu.

• opłata za wcześniejszą spłatę (od 0,01 do 2 proc. przedpłaconej kwoty kredytu). Obciążone opłatami są również wydłużenia okresu spłaty pożyczki oraz wycena mieszkania kupionego na rynku wtórnym.

• honorarium dla doradcy. Jeśli nie jesteś pewien, jaki kredyt wybrać, zastanów się czy nie wykorzystać tę ewentualność. Nie zapominaj, że zły wybór kredytu może narazić Cię na znacznie wyższe wydatki.

do góry

JAK SPŁACAĆ RATY

Od tego, jaki system spłaty wybierzesz, zależeć będzie wysokość twojego kredytu. Do wyboru masz trzy sposoby:

• w równych ratach - co miesiąc płacisz tyle samo;

• w ratach malejących. Płacisz wysokie pierwsze raty w stosunku do innych systemów spłaty (przy tej samej kwocie kredytu), które pokrywają całość odsetek i część kapitału. Raty te bywają nawet 25-30% wyższe niż w przypadku rat stałych. To rozwiązanie dla tych, którzy mają wysokie dochody, zaś ich koszty utrzymania nie są duże, albo dla ludzi świetnie zarabiających, zbliżających się do emerytury. Dziś mają duże zarobki, ale po przejściu na zasłużony odpoczynek - dochody te gwałtownie spadną;

• w ratach podwójnie indeksowanych. Kredyt spłacany tym systemem jest zagadką. Nie można precyzyjnie określić, jak długo będzie trwała jego spłata (jedynie z dokładnością do kwartału). Takim kredytem z odroczoną spłatą części odsetek albo podwójnie indeksowanym jest np. Własny Kąt (d. Alicja) udzielany przez PKO BP. Kredytobiorca spłaca część odsetek, a pozostała ich część dopisywana jest do jego zadłużenia. Po ustaleniu zadłużenia i raty spłaty kredytu - obie te wielkości żyją niezależnie.

do góry

ZADŁUŻENIE PRZETERMINOWANE

Powstaje, gdy nie spłacasz bankowi rat w umówionym terminie. Kosztuje ok. 40 proc. rocznie.

do góry

KREDYTOWE UDOGODNIENIA

• Rodzinny kredyt. Banki coraz częściej pozwalają by kredyt brało razem kilka osób. Np. do wniosku kredytowego dzieci mogą dołączyć rodzice. Taki kredyt proponuje m. in. PBK, Pekao S A dopuszcza też by wspólny kredyt zaciągały osoby żyjące w konkubinacie.

• Ubezpieczenie zamiast poręczenia. Do czasu ustanowienia hipoteki banki proponują ubezpieczenie spłaty kredytu w towarzystwie ubezpieczeniowym. Niektóre z nich mają własne towarzystwa ubezpieczeniowe. Ubezpieczyć kredyt można w LG PetroBanku. Koszt ubezpieczenia w LG to 0,8 proc. od kwoty kredytu za każde pół roku trwania ubezpieczenia (przy kredycie AVANTE) oraz 0,1 proc. miesięcznie (LOCUM i POSSESSOR).

• Kredyty pomostowe. Banki, które mają kasy mieszkaniowe, proponują klientom kredyty pomostowe i uzupełniające.

• Oszczędzający w kasie Pekao SA mogą liczyć po roku oszczędzania na kredyt pomostowy w wysokości połowy docelowej sumy oszczędzania (a po dwóch latach - na 100, a nawet 200 proc.). Kredyt pomostowy można przekształcić w hipoteczny.

• W BPH kredyt pomostowy dostaniemy wtedy, jeśli oszczędzamy w kasie minimum dwa lata (wysokość kredytu nie może być wyższa niż suma docelowych oszczędności i kredytu kontraktowego).

• Stare kredyty. Teraz "stare" kredyty możemy spłacić pieniędzmi z nowej pożyczki. Refinansowanie, czyli spłatę kredytów zaciągniętych w innych bankach, oferuje LG Petro i Bank Śląski. Ten ostatni deklaruje, że gotów jest też udzielić kredytu na nieruchomość kupioną w ciągu ostatnich trzech lat.

• Dla młodych. GE deklaruje, że sfinansuje nawet 100 proc. wartości inwestycji w ramach specjalnego programu dla młodych profesjonalistów.

• Kredytowe wakacje. LG Petro pozwala dwa razy - w czasie całego okresu kredytowania - podwyższać kwotę kredytu (maks. do 75 proc. wartości nieruchomości). Może też udzielić "wakacji kredytowych", czyli darować jedną ratę kapitałowo-odsetkową w roku. Proponuje też wybór pomiędzy otwartą a zamkniętą opcją spłaty. W otwartej klient może spłacić kredyt kiedy chce, bez opłat manipulacyjnych. W opcji zamkniętej za wcześniejszą spłatę zapłaci opłatę manipulacyjną (ale za to ta opcja wynagradzana jest niższym oprocentowaniem).

• Zamiast hipoteki - Niektóre banki w wyjątkowych sytuacjach odstępują od zabezpieczenia hipotecznego. BGŻ może zrezygnować z wpisu do księgi wieczystej, o ile kwota kredytu nie przekracza sumy rocznych dochodów netto gospodarstwa domowego, czas spłaty nie przekracza trzech lat, zaś kredyt jest zabezpieczony w innej formie.

do góry


 

Wstecz