Czy ceny w Elblągu jeszcze spadną- analiza rynku nieruchomości w 2009r.

Jako pierwsi i na tę chwilę jedyni w Elblągu prowadzimy okresową analizę trendów na lokalnym rynku nieruchomości.

Prawie wszyscy elbląscy pośrednicy w 2009 r. zgłaszali spadek ilości transakcji. Z naszej analizy wynika, że w porównaniu do 2007 i 2008 r spadek ten jest rzędu nawet 50-70 %. Potwierdza to również sonda przeprowadzona przez Polską Federację Rynku Nieruchomości obejmująca swym zasięgiem teren kraju.
 
Przez ostatnie kilkanaście lat własność jakiejkolwiek nieruchomości było gwarancją bardzo dobrej lokaty. Od 2001 roku do 2007 r. ceny wszystkich nieruchomości systematycznie rosły, zapewniając ich właścicielom bardzo dobry zwrot na zainwestowanym początkowym kapitale. Ale z rynków zachodnich nadszedł kryzys, który wywołał falę alarmistycznych informacji. Ogólna psychoza dotycząca kryzysu i z góry zapowiedz spadku cen nieruchomości wywołała panikę wśród właścicieli lokali mieszkalnych, domów, działek i innych nieruchomości. Wszystko to zburzyło dotychczasowy spokój właścicieli, którzy w obliczu przewidywanego spadku wartości nieruchomości masowo wystawili je na sprzedaż. Pod koniec 2008r. do chwili obecnej w biurach nieruchomości oraz na wolnym rynku potroiła się ilość ofert nieruchomości na sprzedaż. Odpowiedz potencjalnych nabywców na tę sytuację była oczywista. Przez prawie trzy kwartały 2009 roku Kupujący bardzo niechętnie decydowali się na nabycie nieruchomości. Panowało ogólne oczekiwanie na dalszy jeszcze spadek ich cen. Ewentualne transakcje przebiegały w warunkach silnej presji na stronę Sprzedającą, która dotyczyła głównie znacznej, dalszej obniżki cen ofertowych. W obliczu spadku wartości nieruchomości, które są zabezpieczeniem hipotecznym udzielanych kredytów wszystkie banki znacznie zaostrzyły wymagania jakim powinni odpowiadać kredytobiorcy oraz nieruchomości. Dotyczy do m.in. zdolności kredytowej nabywców (poziom dochodów), ustabilizowanej sytuacji rodzinnej, wkładu własnego oraz oprocentowania. Wydłużył się okres rozpatrywania wniosków kredytowych. Procedury rozpatrywania wniosków stały się bardziej drobiazgowe. Gwałtownie wzrosła ilość odmownych decyzji o udzieleniu kredytu. W środkach masowego przekazu zniknęły (wcześniej bardzo popularne) reklamy dotyczące zaciągania kredytów hipotecznych.
 

Jak głęboki jest spadek cen nieruchomości w Elblągu?

Do analizy przyjęto najlepszy, jak dotychczas 2007 rok. Analizą objęto najbardziej popularne na rynku lokalnym kategorie nieruchomości, a mianowicie: mieszkania 1,2 pokojowe, mieszkania 3,4 pokojowe, domy wolnostojące, domy w zabudowie szeregowej/bliźniak oraz działki budowlane.

W segmencie mieszkań jedno i dwu pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 4036 zł/m2. Natomiast w 2009 roku wynosi 3650 zł.

W segmencie mieszkań trzy i cztero pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 3751 zł/m2. Natomiast w 2009 roku wynosi 3420 zł/m2.

Średnia cena domów wolnostojących w 2007 wynosiła 585.000 zł. I tutaj jest ciekawostka. Otóż średnie ceny domów wolnostojących w 2009r. nie zmalały a wzrosły i wynoszą 710.000 zł. Skok cenowy znaczny, aczkolwiek raczej życzeniowy. Efektem tej sytuacji jest prawie całkowity brak transakcji sprzedaży tych nieruchomości.

Średnie domów w zabudowie szeregowej oraz typu bliźniak w 2007 wynosiły 435.000 zł. I tutaj jest podobna sytuacja jak w przypadku domów wolnostojących. Otóż, średnie ceny domów wolnostojących w 2009r. nie zmalały a wzrosły i wynoszą 580.000 zł. Również nastąpił wzrost cen. Efekt podobny- bardzo mała ilość transakcji sprzedaży tych nieruchomości.

Średnie ceny działek budowlanych w Elblągu 2007 wynosiły 172 zł/ 1 m2. W 2009 r. zanotowaliśmy wzrost ceny jednostkowej do kwoty 240 zł/ m2. Oczywiście wzrost cen tych nieruchomości wynika z ich bardzo małej dostępności jak również ze znacznego wzrostu cen domów gotowych.


Czy ceny nieruchomości w Elblągu jeszcze spadną?

Duży wpływ na ceny na rynku wtórnym ma sytuacja na rynku deweloperskim. W skali całego kraju statystyki ukazują zjawisko zmniejszania aktywności w zakresie rozpoczynania nowych inwestycji mieszkaniowych. W ciągu dziewięciu miesięcy tego roku rozpoczęto budowę blisko 110 tysięcy mieszkań, tj. o 23,8% mniej, niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Znaczenie dla statystyk budownictwa ma to co dzieje się u inwestorów: „na sprzedaż i wynajem” czyli w firmach deweloperskich, budujących przede wszystkim mieszkania w zabudowie wielorodzinnej przeznaczone na sprzedaż. W tym sektorze dane potwierdzają głębokie wyhamowanie skali działalności. W ciągu dziewięciu miesięcy 2009 r. rozpoczęto w tej kategorii budowę ok. 29,9 tys. mieszkań, czyli o 45,1% mniej niż w tym samym okresie 2008 r. W tym przypadku mamy – głównie dzięki wynikom września – lekką poprawę w porównaniu do trendu z pierwszego półrocza - w ciągu pierwszych sześciu miesięcy br. inwestorzy ci rozpoczęli budowę o 49,7% mniej niż w I połowie 2008 r., ale nadal głębokość spadku jest bardzo duża. Trzeba ponadto brać pod uwagę to, że w wielu przypadkach formalnie rozpoczęte budowy mają w rzeczywistości albo mniejszą skalę (np. zaczęto budowę tylko jednego z kilku budynków), albo – wyłącznie formalny charakter (symboliczne wbicie łopaty), zaś skala wyhamowania działalności jest jeszcze większa niżby na to wskazywały statystyki. Zasadnicze znaczenie dla decyzji o podpisaniu umowy z wykonawcą i rozpoczynaniu inwestycji ma bowiem to, czy firma zapewni sobie finansowanie realizacji, a pozyskanie kredytów przez deweloperów wcale nie stało się łatwiejsze. Zdaniem elbląskich deweloperów obecnie zauważa się zdecydowanie większe zainteresowanie mieszkaniami niż na początku roku. Natomiast według Związku Banków Polskich następuje redukcja przyznawanych pożyczek firmom deweloperskim. Czyli widmo niedoboru mieszkań w 2010 r. staje się rzeczywiste.

Duży wpływ na ceny na rynku wtórnym ma sytuacja sprzedaży lokali mieszkalnych przez samorząd elbląski. Przez najbliższe pięć lat ( 2007 -2011) samorząd elbląski chce sprzedać dwa i pół tysiąca mieszkań komunalnych. Jeżeli wszyscy najemcy domu decydują się na jednoczesne wykupienie zajmowanych mieszkań w budynku, to mogą liczyć na dodatkową 5-procentową premię do już obowiązujących bonifikat. Co innego, jeżeli jest to budynek stary, często przeznaczony w bliżej niesprecyzowanej przyszłości do rozbiórki, w którym żadne mieszkanie nie zostało wykupione. W takich sytuacjach miasto nie jest zainteresowane współpracą z potencjalnymi, pojedynczymi właścicielami. W Elblągu mieszkania wybudowane w latach 1977 -1996 najemcy mogą nabywać z 75 proc. ulgą. Średnia cena wykupywanego mieszkania w tym roku wynosi 38.000 PLN. W opinii pośredników w obrocie nieruchomościami koniec roku 2009 (począwszy od września) wykazuje znaczne ożywienie w ilości transakcji sprzedaży. W ostatnim okresie najczęściej przedmiotem transakcji są małe i średnie mieszkania w cenie do 200.000 zł. Ogólnie, można stwierdzić, ze sytuacja pod względem spadku cen się ustabilizowała. Jakkolwiek, ze względu na dużą podaż ofert, ceny lokali mieszkalnych o bardzo niskim standardzie oraz położone w wieżowcach mogą wykazywać dalszą tendencję spadkową.