Podsumowanie rynku nieruchomości w Elblągu w 2011r.

Badania rynku nieruchomości w Elblągu w 2011 r. przeprowadzono na podstawie faktycznych ofert sprzedaży nieruchomości realizowanych przez główne biura nieruchomości w tym mieście. Badaniem objęto tylko nieruchomości będące przedmiotem obrotu na rynku wtórnym w 2011 r. Badania nie dotyczyły rynku pierwotnego (deweloperskiego). Badania prowadzone były systematycznie przez cały rok.

Badaniami objęto:

• Podaż mieszkań 1-2-pokojowych
• Podaż mieszkań 3-4 pokojowych
• Podaż mieszkań w dzielnicy Zawada
• Podaż mieszkań w dzielnicy Nad Jarem
• Podaż mieszkań w dzielnicy Śródmieście
• Podaż mieszkań w dzielnicy Kamionka i na Stoku
• Podaż domów wolnostojących
• Podaż domów typu bliźniak oraz w zabudowie szeregowej
• Podaż działek budowlanych

Rok 2011 r. nie przyniósł żadnych znaczących zmian na rynku nieruchomości w relacjach popyt/podaż w Elblągu. Zauważony lekki wzrost popytu w pierwszych miesiącach oraz ostatnim kwartale roku wynikał raczej ze stałych zmian sezonowych, niż zmiany preferencji nabywców. Mimo minimalnego wzrostu popytu w 2011 r. rynek nieruchomości w Elblągu pozostał nadal rynkiem kupujących. Nie zauważono jakiś innych czynników, które mogłyby wpłynąć na odwrócenie tej tendencji.

W otoczeniu rynku nieruchomości w 2011 r w zasadzie nie nastąpiły żadne większe zmiany w stosunku do 2010 r. Podatek VAT naliczany przy sprzedaży nowych mieszkań wzrósł z dniem 1 stycznia 2011 r. z 7 do 8%, ale nie odnotowano z tego konkretnego powodu spadku sprzedaży, co miało przecież miejsce przy poprzednio wprowadzanych negatywnych dla rynku mieszkaniowego regulacjach podatkowych. Z naszych obserwacji wynika, że ciągle nie zostały zaspokojone wszystkie potrzeby mieszkaniowe elblążan. Pomimo dużej liczby ofert mieszkań na sprzedaż oraz ciągle utrzymujących się niskich cen nabywcy zwlekali z podjęciem decyzji o ich zakupie. Normą były negocjacje cen, w wyniku których ceny transakcyjne były niższe o 5-10 % niż ceny ofertowe. Kupujący szukali okazji, zastanawiali się i przebierali w ofertach. Wynikało to z ich poczucia braku stabilizacji na lokalnym rynku pracy, ciągle utrzymującym się wysokim bezrobociem w regionie oraz zagrożeniem utraty pracy. Bombardujące zewsząd doniesienia o kolejnej fali kryzysu tworzyło nastrój niesprzyjający podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości. Aczkolwiek inwestycja w nieruchomość ciągle postrzegana jest jako bardzo dobra lokata kapitałowa.

Znaczny wpływ na popyt w omawianym okresie miała nie tyle nieznaczna poprawa kondycji gospodarstw domowych, ale przede wszystkim obawa przed wprowadzeniem kolejnych ograniczeń w dostępie do kredytów mieszkaniowych. Wraz z pojawieniem się informacji o zmianach w rządowym programie „Rodzina na swoim” wzrósł popyt na tego typu kredyty wspierający kupno mieszkania/ domu na rynku wtórnym. W 2011 r. przeciętne ceny transakcyjne lokali mieszkalnych w Elblągu były na poziomie 3650 zł/m2. Oznacza to minimalny spadek kosztów zakupu 1 mkw. mieszkania w porównaniu do 2010 r. Na rynku mieszkań wielko- powierzchniowych popyt utrzymał się na bardzo niskim poziomie.
 
Potwierdzono stały wzrost popularności domów w segmencie budownictwa indywidualnego, gdzie znacząco wzrosła liczba budowanych domów jednorodzinnych na własne potrzeby. Skala rozpoczętych w 2011 r. inwestycji w Elblągu i okolicach pozwala wnioskować, że popularność budowy domów jednorodzinnych utrzyma się nadal na wysokim poziomie. Przez cały 2011 r. nie odnotowano jakiegoś szczególnego wzrostu zainteresowania zakupem gruntów pod zabudowę nieruchomości mieszkaniowych. Z naszych badań wynika, że wśród przeprowadzonych za pośrednictwem agencji transakcji (podobnie jak przeciętnie w 2010 r.), ok.40 % stanowiły mieszkania jedno i dwupokojowe. Największym zainteresowaniem cieszą się dwie grupy mieszkań: lokale w budynkach z lat 70-80-tych i lokale w budynkach wybudowanych po 2000 r.
 
Szacujemy, że przeciętne ceny mieszkań w relacji rocznej oraz nominalnie nie uległy zmianie, realnie natomiast spadają, choćby ze względna rosnące poziom wskaźnika inflacji. Na niewielkie wzrost cen w II półroczu 2011 r. mogli liczyć jedynie właściciele.

Porównanie cen nieruchomości w Elblągu w 2011 r. do roku 2007.
 
Do analizy przyjęto najlepszy, jak dotychczas 2007 rok. Analizą objęto najbardziej popularne na rynku lokalnym kategorie nieruchomości, a mianowicie: mieszkania 1,2 pokojowe, mieszkania 3,4 pokojowe, domy wolnostojące, domy w zabudowie szeregowej/bliźniak oraz działki budowlane.

W segmencie mieszkań jedno i dwu pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 4036 zł/ m². Natomiast w 2011 roku wynosi 3680 zł/ m².

W segmencie mieszkań trzy i cztero pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 3751 zł/m2. Natomiast w 2011 roku wynosi 3210 zł/ m².

Średnia cena domów wolnostojących w 2007 wynosiła 585.000 zł. I tutaj jest ciekawostka. Otóż średnie ceny domów wolnostojących w 2011r. nie zmalały a wzrosły i wynoszą 680.000 zł. Skok cenowy znaczny, aczkolwiek raczej życzeniowy. Efektem tej sytuacji jest mała liczba transakcji sprzedaży tych nieruchomości.

Średnie domów w zabudowie szeregowej oraz typu bliźniak w 2007 wynosiły 435.000 zł. I tutaj jest podobna sytuacja jak w przypadku domów wolnostojących. Otóż, średnie ceny domów wolnostojących w 2011r. nie zmalały a wzrosły i wynoszą 590.000 zł. Efekt podobny- bardzo mała ilość transakcji sprzedaży tych nieruchomości.

Średnie ceny działek budowlanych w Elblągu 2007 wynosiły 172 zł/ m². W 2011 r. zanotowaliśmy cenę średnią w wys. 168 zł/ m².

Odnotować należy różnice średnich cen lokali mieszkalnych ze względu na rodzaj dzielnicy Elbląga. Najwyższą cenę uzyskiwały mieszkania usytuowane w dzielnicy „Śródmieście” -3850 zł/ m².. W dzielnicy „Nad Jarem” średnie ceny mieszkań wyniosły 3480 zł/ m².. Nieznacznie wyższe ceny uzyskiwano przy sprzedaży lokali mieszkalnych usytuowanych w dzielnicach: „Kamionka” i „Na Stoku”(3600 zł/ m².). Najniższą średnią cenę uzyskiwały mieszkania na „Zawadzie”, która wyniosła 2910 zł/m².