Ocena rynku nieruchomości w Elblągu w 2012 roku.

Rok 2012 w sektorze nieruchomości w Elblągu był kolejnym rokiem strony popytowej. Rynek kontrolowany był niemal całkowicie przez kupujących, którzy głównie decydowali o transakcjach. Widoczne były ustępstwa sprzedających podczas negocjacji z kupującymi, które dotyczyły głównie cen. Z ogólnej liczby osób deklarujących chęć zakupu mieszkania (które dysponowały możliwościami finansowymi) ostatecznie tylko mniejszość decydowała się na zakup, co wywoływało wrażenie kurczącego się popytu. Znaczący odsetek kupujących ograniczał się jedynie do „oglądania” ofert, odkładając decyzję o zakupie nieruchomości na później. Spowodowane to było z jednej strony tendencją spadkową cen nieruchomości na rynku, z drugiej obawami o skutki kryzysu dla potencjalnych kredytobiorców hipotecznych. Powyższa sytuacja utrzymuje się już kolejny rok z rzędu. Konsekwencją tego był oczywiście dalszy spadek cen nieruchomości.

Z naszych badań wynika, że na przestrzeni roku ceny transakcyjne były niższe średnio o ok. 12 % od cen ofertowych. Najważniejszą przyczyną takiego stanu rzeczy był przede wszystkim kurczący się lokalny rynek pracy powodujący pogarszanie się realnych dochodów elblążan. Nie bez znaczenia był też ciągły wzrost wymagań dotyczących kredytów hipotecznych. Czynniki ekonomiczne takie jak: inflacja, wzrost cen paliw oraz wzrost cen towarów i usług przyczyniały się dodatkowo do pogarszania możliwości finansowych gospodarstw domowych. Spadek cen nieruchomości szczególnie zauważalny był w ostatnim kwartale minionego roku.

Przyczyny osłabienia koniunktury na rynku nieruchomości w 2012 r miały swoje źródło w kilku innych, ważnych wydarzeniach. Po pierwsze, wejściu w życie ustawy deweloperskiej, czyli ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego oraz domu jednorodzinnego. Spowodowało to wysyp nowych inwestycji mieszkaniowych na rynku pierwotnym i w konsekwencji do silnej podaży nowych lokali, głównie w trakcie realizacji. Do gwałtownego spadku cen w ostatnim kwartale 2012 r. przyczyniło się również wygaszanie, poprzez obniżenie limitu cen mieszkań w programie „Rodzina na Swoim”. Można stwierdzić, że centralnie założona cena m. kw. lokalu mieszkalnego dla województwa warmińsko- mazurskiego w programie RNS stała się wyznacznikiem dla sprzedających w Elblągu dotyczącym minimalnej ceny nieruchomości. Wywołało to gwałtowny spadek cen. Kończący się program „Rodzina Na Swoim” wytworzył na rynku elbląskim sztuczne ożywienie i jednocześnie spowodował drastyczny spadek cen nieruchomości. Osoby które były tylko potencjalnie zainteresowane nabyciem mieszkania, w końcówce roku ostatecznie decydowały się na jego zakup, ale pod warunkiem, że lokal mieszkalny spełniał kryteria RNS, czyli średnio ok. 2550 zł za m. kw. Na rynku nieruchomości lokali mieszkalnych dominowały transakcje o wartości do 150.000 zł. Z tego można wywnioskować, że na zakup mieszkania decydowały się najczęściej młode małżeństwa, które bezwzględnie musiały znaleźć sobie miejsce do zamieszkania. Wszyscy inni potencjalni nabywcy np. chcący poprawić swoje warunki lokalowe, czy też rozważające możliwość nabycia lokalu jako inwestycji kapitałowej ostatecznie odkładali na później decyzję o jego zakupie.

W segmencie lokali mieszkalnych do wynajęcia w 2012 r można było zauważyć spore ożywienie. Elbląg będąc ciągle wielkim placem budowy przyciągnął wielu wykonawców z różnych stron kraju. Osoby te były zmuszone do wynajmowania mieszkań. Dominował wynajem mieszkań jedno, ewentualnie dwupokojowych, całkowicie umeblowanych o przeciętnym standardzie wykończenia. Mało było transakcji wynajmu dużych i komfortowych apartamentów. Wszyscy lokalni pośrednicy są zgodni, że po zakończeniu prac budowlanych w mieście wystąpi nadpodaż lokali mieszkalnych do wynajęcia.

Do analizy cen sprzedaży nieruchomości przyjęto najlepszy, jak dotychczas 2007 rok. W segmencie mieszkań jedno i dwu pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 4036 zł/ m² natomiast w 2012 roku 3450 zł/ m². W segmencie mieszkań trzy i cztero pokojowych w Elblągu średnia cena w 2007 wynosiła 3751 zł/m2 natomiast w 2012 roku 3200 zł/ m².

W segmencie domów jednorodzinnych na rynku wtórnym praktycznie zamarły wszelkie transakcje. Niewielka liczba transakcji obejmowała głównie domy o wartości do 500.000 zł. Wyjaśnieniem tej sytuacji jest w dalszym ciągu duże zainteresowanie nabywaniem działek gruntowych. Zakup tych nieruchomości umożliwia rozłożenie w czasie inwestycję, oraz dodatkowo, nabywca ma możliwość wybudowania obiektu według własnych upodobań i wymagań, czasami minimalnymi nakładami finansowymi.

Średnie ceny działek budowlanych w Elblągu 2007 wynosiły 172 zł/ m². W 2012 r. zanotowaliśmy ceny w wys. ok. 157 zł/ m². W segmencie działek budowlanych w obrębie miasta popyt był zdecydowanie wyższy niż podaż.

Podsumowując- nie można stwierdzić, że rok 2012 ustabilizował ceny nieruchomości w Elblągu i nie można wykluczyć dalszego ich spadku.