Nabycie nieruchomości przez Cudzoziemców w Polsce.
(13.11.2009)

Nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce wymaga uzyskania stosownego zezwolenia. Zezwolenie udzielane jest w drodze decyzji administracyjnej przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji, za zgodą Ministra Obrony Narodowej oraz Ministra Rolnictwa i Gospodarki Żywnościowej, w przypadku nieruchomości rolnych.

Aktem prawnym regulującym procedurę nabycia nieruchomości przez obcokrajowców, jest ustawa dnia 24 marca 1920 roku. W myśl, ustawy cudzoziemcem jest:
1. osoba fizyczna nie posiadająca obywatelstwa polskiego;
2. osoba prawna mająca siedzibę za granicą;
3. nie posiadająca osobowości prawnej spółka osób wymienionych wyżej, mająca siedzibę za granicą, utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych;
4. osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby i spółki wymienione w powyższych punktach.

Kiedy wymagane jest uzyskanie zezwolenia?

Obowiązkiem zezwolenia objęte jest każde nabycie nieruchomości, w tym:
1. nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego;
2. nabycie lub objęcie udziałów lub akcji w spółce handlowej z siedzibą na terytorium Polski będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości.

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji, na wniosek cudzoziemca, wydaje zezwolenie, jeżeli nabycie nieruchomości nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego oraz gdy zainteresowany wykaże, że zachodzą przesłanki potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską. Okolicznościami potwierdzającymi więzi obcokrajowca z Polską są:
1. posiadanie narodowości lub pochodzenia polskiego;
2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczpospolitej Polskiej;
3. członkostwo w organach zarządzających jednostek organizacyjnych i spółkach handlowych nie posiadających osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski;
4. prowadzenie na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.
 
W składanym wniosku zainteresowany powinien wskazać obywatelstwo oraz adres zamieszkania, położenie, numer działki, powierzchnia, numer księgi wieczystej, oznaczenie zbywcy i adres zamieszkania, wskazać cel nabycia nieruchomości oraz określić czynność prawną, w wyniku, której dojdzie do nabycia nieruchomości. Ze względu na złożoność procedury przyznawania zezwolenia, czas rozpatrzenia wniosku może trać nawet 2 miesiące. Po pozytywnym zaopiniowaniu wniosku, zainteresowany ma 2 lata na zakup wybranej nieruchomości. Jeżeli w czasie obowiązywania ważności pozwolenia, nie dojdzie do zakupu nieruchomości, zainteresowany chcąc nabyć nieruchomość będzie musiał wystąpić ponownie z wnioskiem o wydanie zezwolenia.

Zezwolenie, w żadnym stopniu, nie zobowiązuje właściciela do sprzedaży nieruchomości na rzecz cudzoziemca, a stanowi jedynie przesłankę umożliwiającą zainteresowanemu jej nabycie.

Nabycie nieruchomości lub objęcie udziałów bądź akcji bez wymaganego zezwolenia jest z mocy prawa nieważne. O nieważności nabycia, dokonanej wbrew przepisom ustawy orzeka sąd na wniosek zbywcy a, także wójta, starosty, marszałka województwa lub wojewody właściwych dla miejsca położenia nieruchomości.

Wyjątki od obowiązku uzyskania zezwolenia.

Począwszy od dnia 1 maja 2004 roku, kiedy to Polska przystąpiła do Unii Europejskiej, obywatele krajów należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii, są zwolnieni z obowiązku ubiegania się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. W dalszym ciągu, wyżej wymienieni obywatele, są objęci wymogiem zdobycia zezwolenia na zakup nieruchomości rolnych i leśnych. Z godnie z przyjętymi regulacjami, ograniczenie to będzie obowiązywało do 2 maja 2016 r.

W maju br., zakończył się okres w czasie, którego cudzoziemiec będący obywatelem EOG i Szwajcarii zobowiązany był do ubiegania się o wydanie zezwolenia na zakup tzw. drugiego domu. Według ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, „drugim domem” jest nieruchomość przeznaczona na cele mieszkaniowe lub cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowiła miejsca stałego zamieszkania.

Przy szeregu ograniczeń dla cudzoziemców, przewidziano również pewne odstępstwa, i tak zezwolenia nie wymaga: 
· nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego; 
· nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich;
· nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
· nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, jeżeli w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
· nabycie przez „kontrolowaną osobę prawną”, na jej cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
· nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
· nabycie lub objęcie przez bank akcji lub udziałów w spółce w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Powyższe wyłączenia, nie dotyczą cudzoziemców zainteresowanych kupnem nieruchomości rolnych o powierzchni przekraczającej 1 ha, oraz nieruchomości leżących w strefie nadgranicznej.   

Wstecz