Podatki przy sprzedaży nieruchomości przez firmy.
(15.04.2010)

I. Dochód ze sprzedaży budynków, lokali handlowo-usługowych, magazynów, hali fabrycznych.

Dochód ze sprzedaży budynków, lokali handlowo-usługowych, magazynów, hali fabrycznych wykorzystywanych w prowadzeniu firmy jest opodatkowany tak, jak zyski z tej działalności. Inaczej rozliczamy natomiast używane na potrzeby firmy budynki mieszkalne i ich części oraz mieszkania- nawet jeśli były wpisane do ewidencji środków trwałych.

Przychody uzyskane ze sprzedaży innych niż mieszkaniowe nieruchomości, będące środkami trwałymi oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wykorzystywane w działalności gospodarczej stanowią przychód z tej działalności, jeśli były ujęte w ewidencji środków trwałych. Budynki i lokale, które przedsiębiorca wykorzystuje w prowadzeniu firmy, ale których a jakiś względów nie wciągnął do ewidencji, są opodatkowane tak jak, np. pieniądze.

Podstawą opodatkowania przy sprzedaży budynków, budowli, lokali stanowiących odrębną nieruchomość, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego wykorzystywanych na potrzeby działalności jest dochód. W przypadku osób rozliczających za pomocą księgi przychodów i rozchodów oznacza to, że zapłacą oni od dochodu uzyskanego z tej sprzedaży podatek według skali (18, 32 proc.). Natomiast korzystający ze stawki liniowej zapłacą od tego dochodu 19 proc. Należy pamiętać, o zasadzie, zgodnie z którą za przychód z działalności uznaje się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane. Zgodnie z art. 19 us. 1 ustawy o PIT, odnoszącym się wprost do ustalenia przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest nim wartość wyrażona w cenie określonej w umowie pomniejszonej o koszty opłatnego zbycia. Jeśli cena odbiega od wartości rynkowej, fiskus może sam określić przychód ( na podstawie cen rynkowych) stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca realizacji transakcji.

Dochód (lub stratę) ze sprzedaży firmowej nieruchomości oblicza się w następujący sposób: jest to różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wartością początkową wykazaną w ewidencji środków trwałych powiększona o sumę dokonanych odpisów amortyzacyjnych. Kosztami uzyskania przy sprzedaży (odpłatnym zbyciu gruntów i prawa wieczystego użytkowania) od nich nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych są wydatki na ich nabycie.

II. Dochód ze sprzedaży domów i mieszkań wykorzystywanych w przedsiębiorstwie.

Sprzedaż wykorzystywanych w przedsiębiorstwie domów i mieszkań jest rozliczana oddzielnie, poza firmą. To samo dotyczy moim zdaniem lokalu użytkowego wykorzystywanego w działalności, jeśli nie został wprowadzony do ewidencji środków trwałych. Do środków ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) wszystkich tych nieruchomości i praw o charakterze mieszkaniowym odnoszą się takie same zasady opodatkowania, jak dotyczące dóbr wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkaniowe. Oznacza to, ze jeśli od końca roku kalendarzowego, kalendarzowego w którym doszło do nabycia lub wybudowania mieszkania lub domu minęło pięć lat, to fiskusowi żadne pieniądze się nie należą. Jeśli natomiast nie upłynęło pięć lat od daty nabycia lub wybudowania to główne znaczenie ma data nabycia (wybudowania).
 
Sprzedaż (odpłatne zbycie) mieszkań i domów do końca 2006r. jest obciążona 10- proc. podatkiem od przychodu. Podatek rozlicza się w ciągu 14 dni w urzędzie skarbowym właściwym dla miejsca zamieszkania sprzedawcy nieruchomości (położenie nieruchomości jest bez znaczenia). Można się uwolnić od tego podatku, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe w terminie dwóch lat. Pieniądze ze sprzedaży można dla uwolnienia się od podatku wydać na spłatę kredytu mieszkaniowego. Sprzedaż powyższych nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007r. opodatkowana jest 19- proc. podatkiem od dochodu uzyskanego z tej transakcji. Dochodem jest różnica między przychodem tj. ceną pomniejszoną o koszty transakcji poniesione przez sprzedającego.

Sprzedający mieszkania i domy nabyte w 2007 i 2008 roku mogą uwolnić się od 19-proc. podatku dzięki uldze meldunkowej- należy wykazać zameldowanie na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy.
 
Sprzedający dobra nabyte od 01 stycznia 2009r. mogą korzystać z powrotem z ulgi (z kilkoma istotnymi modyfikacjami) mieszkaniowej. Tak więc dla skorzystania z tej ulgi w nowej wersji trzeba pieniądze wydać w ciągu dwóch lat , ale liczonych od końca roku, w którym doszło do odpłatnego zbycia. Można je wydać na spłatę kredytu refinansowanego.   

Wstecz